湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘01民终9884号

上诉人（原审原告）：湖南省xx文化有限公司，住所地湖南省长沙市xx区xx号。

法定代表人：张xx，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：李xx，湖南秦湘律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：湖南省xx局，住所地湖南省长沙市xx号。

法定代表人：何xx

委托诉讼代理人：涂xx，湖南xx律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘x，男，19xx年x月x日出生，汉族，住湖南省长沙市xx区。

被上诉人（原审被告）：湖南省xx培训中心，住所地湖南省长沙市xx号。

法定代表人:谭xx

委托诉讼代理人：朱x，湖南xx律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨xx，湖南xx律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：长沙xx酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区xx大厦。

法定代表人：李xx

委托诉讼代理人：彭xx，湖南xx律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：长沙xx有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区xx号。

法定代表人：何xx

委托诉讼代理人：彭xx，湖南xx律师事务所律师。

上诉人湖南省xx有限公司（简称xx公司）因与被上诉人湖南省xx局（简称xx局）、湖南省xx培训中心（简称xx培训中心）、长沙xx有限公司（简称x公司）、长沙xx有限公司（简称xx公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人xx公司向本院提出上诉请求：1.撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初609号民事判决；2.依法改判支持上诉人的一审中作为xx公司所提出的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用全部由四被上诉人共同承担。事实与理由：一、原审判决认为xx公司对xx酒店经营项目主楼一、二楼以及xx业大厦（附楼）共计8100平方米的房屋不具有优先承租权，属于认定事实错误，法律适用错误。（一）原审判决错误认定“公开参与竞标并整体租赁xx酒店（曾用名）项目为优先承租权行使的同等条件之一”。被上诉人xxx局、xxx局培训中心在《招商文件》中对上诉人在原承租范围内的房屋拥有优先承租权的承诺系对原租赁合同的补充和修改，实质上原合同双方已经就优先承租事宜达成协议。中标人xx公司在《竞标承诺》中作出了明确承诺：xx公司在原来经营范围内有优先承租权，这既是确认上诉人的优先承租权，又是对被上诉人xxx局、xxx局培训中心应当保障上诉人优先承租权义务的承担。xxx局培训中心、xx公司在《xx大酒店（曾用名）租赁经营协议书》中对落实上诉人优先承租权的义务承担作出了明确约定。因此，上诉人对原承租的湖南省xx业xx局xx大酒店经营项目主楼一、二楼以及xx业大厦（附楼）共计8100多平方米的房屋具有优先承租权。（二）从民法原理上讲，房屋承租人的优先承租权有其合理性和正当性。应根据《湖南省商品房屋租赁管理实施办法》的规定和认可的市场交易习惯以及我国民法典立法者保护承租人的优先承租权的宗旨和意图确认上诉人对原承租的8100多平方米的房屋拥有优先承租权。原审判决认为没有法律规定就不能确认房屋承租人的优先承租权，是适用法律错误。二、原审判决认定“xx公司与《权利义务概括转移协议》不具有法律上的利害关系，其主张《权利义务概括转移协议》损害了其权益，并要求确认协议无效，本院不予支持。”属于认定事实错误，适用法律错误。1.《权利义务概括转移协议》违反法律法规的强制性规定，应属无效。被上诉人xxx局培训中心以公开方式招标国有资产，应当遵守《招标投标法》，不得将中标项目转让给他人，转让、分包无效。该规定是效力性强制规定。被上诉人xx公司向被上诉人xxxx公司整体转让xx大酒店（曾用名）租赁经营项目违反了《招标投标法》《招标投标法实施条例》等法律、行政法规效力的规定，《权利义务概括转移协议》当然无效。2.《权利义务概括转移协议》系通谋虚伪行为，直接损害竞标人和上诉人利益，应为无效。被上诉人xxxx公司、xxx局培训中心、xx公司在2017年xx大酒店（曾用名）租赁经营项目招标投标活动中恶意串通、非法转让中标项目，直接损害竞标人利益和上诉人xx公司利益，转让应属无效。xx大酒店（曾用名）《招商文件》对竞标人资格要求规定明确且严格，禁止中标人整体转让xx大酒店（曾用名）招商项目租赁经营权，但又设置“未经甲方书面许可”这一前置条件为被上诉人xx公司转让项目租赁经营权给xxxx公司提供机会。《租赁经营协议书》中“乙方须成立专门的酒店管理公司经营管理酒店”为被上诉人xx公司与被上诉人xxxx公司之间违法整体转租提供便利条件和依据。四被上诉人恶意串通、非法转让中标项目，完全剥夺上诉人xx公司的优先承租权。3.上诉人有权请求确认《权利义务概括转移》无效。首先，合同约定事项影响了合同外第三人的实体权益，该第三人享有诉权。其次，合同外有直接利害关系第三人符合起诉的条件。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，纠正一审判决。

被上诉人xxx局、xxx局培训中心、xx公司、xxxx公司均辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。

xx公司向一审法院起诉请求：1.确认xx公司对2007年-2017年期间承租的湖南省xx业xx局xx大酒店经营项目主楼一、二楼以及xx业大厦（附楼）共计8100多平方米的房屋具有优先承租权；2.确认xxx局培训中心、xx公司、xxxx公司三方于2018年1月15日签订的《权利义务概括转移协议》无效；3.确认xxx局、xxx局培训中心、xx公司、xxxx公司侵犯xx公司对第1项诉讼请求中的8100多平方米房屋的优先承租权成立，并判令xxx局、xx局培训中心、xx公司继续向xx公司履行优先承租的承诺；4.判令xxxx公司向xx公司返还被其侵占的湖南省xx业xx局xx大酒店经营项目主楼一、二楼以及xx业大厦（附楼）共计8100多平方米的房屋；5.判令诉讼费由xxx局、xxx局培训中心、xx公司、xxxx公司承担。

一审法院认定事实：2007年11月2日，张xx（乙方）与长沙新xx大酒店有限公司（简称新xx公司）（甲方）签订《新xx大酒店餐饮项目承包经营合同》，约定：一、甲方将原xx大酒店“黄金台”餐饮经营区域以及附属楼（xx大厦）原对外单位出租/出包经营区域的管理经营权交乙方承包经营，另提供现附属楼（xx大厦）五楼（xx酒店员工宿舍）二分之一面积给乙方作办公及住宿；二、乙方新注册餐饮公司，严格按照中国四星级饭店服务标准做好服务工作。乙方新设餐饮公司后，双方同意乙方将本合同的权利义务一并转让给新设餐饮公司；三、本合同经营期限自2007年10月17日至2017年12月20日止；四、合同到期后，若甲方继续与湖南省xx业局签订xx大酒店承包经营合同时，优先乙方续租上述餐饮承包经营区域等。2007年12月21日，xx餐饮公司经长沙市工商行政管理局雨花分局登记设立，股东为张xx和张xx。xx餐饮公司后更名为xx公司。2009年3月12日，xx餐饮公司（乙方）与xxx局（甲方）签订了《xx业大厦承包经营合同》，约定甲方将xx大厦（xx大厦北面六层建筑简称前栋，南面四层建筑简称后栋）的管理经营权交乙方承包经营（不含临时建筑名烟名酒门店的经营权），经营期限自2009年3月1日起至2017年12月31日止。嗣后xx餐饮公司（xx公司）承租、使用上述租赁房屋至合同期限届满时。2017年12月，xxx局培训中心委托中科高盛咨询集团有限公司就xx大酒店（曾用名）租赁经营招商项目进行公开招商，招商范围包含酒店主楼用地面积5497平方米（总建筑面积20067.48平方米）及与xx大酒店紧临的xx大厦（附楼，分前后两栋，总建筑面积6242平方米）。招商内容：xx大酒店（曾用名）整体租赁经营，经营范围包括住宿、餐饮、会务服务等，租赁经营期限为12年，各具有投资管理综合性酒店相关经营管理类经验的竞标人均可竞标。竞标人须知要求：招商人对招商项目采用现状移交。招商文件第四章招商条件及要求，酒店现有配套酒楼为xx（原xx餐饮），租赁了酒店主楼的裙楼一层东部和二层全部，及xx大厦（附楼）营业，于2017年12月31日租赁到期。酒楼已具有时尚餐饮酒楼风范，目前经营状况良好，有较好的市场口碑，已形成xx大酒店附属品牌。竞标人中标后应充分考虑酒楼经营状况，负责处理好其原有经营户退出或加盟问题。招商开始后，xx公司中标，中标范围为xx大酒店（曾用名）的整体租赁经营。2017年12月29日，xxx局培训中心（甲方）与xx公司（乙方）签订《xx大酒店（曾用名）租赁经营协议书》，约定：一、招商文件、中标通知书及竞标文件等构成合同文件；二、本租赁经营协议书实为物业租赁，物业租赁范围详见招商文件及修改通知。酒店租赁经营期限自2018年1月1日至2029年12月31日，前期移交及装修期限自2018年1月1日至2018年3月31日；三、协议书第四条（二）款约定，乙方应投资设立全资或控股项目公司承租经营管理酒店；四、协议书第六条约定，乙方自行负责处理好前一轮租赁经营中酒楼等原有经营户退出或加盟问题，甲方应为乙方提供必要协助等。同日，xxx局培训中心向xx公司发出《关于xx大厦到期移交的函》称，xx公司自2018年1月1日开始负责xx大厦全面经营与管理，xx公司应于2017年12月31日将xx大厦资产移交xx公司。2018年1月5日，xx公司注册成立全资子公司即xxxx公司。2018年1月15日，xxx局培训中心（甲方）、xx公司（乙方）、xxxx公司（丙方）三方签订《权利义务概括转移协议》，约定：一、鉴于甲方与乙方于2017年12月29日签署《xx大酒店（曾用名）租赁经营协议书》，约定xx局培训中心将原xx大酒店主楼、副楼及附属设施（租赁范围详见原协议）租赁给乙方使用，租赁期间自2018年1月1日至2029年12月31日，经各方友好协商，各方就乙方将依原协议所享有的权利及义务全部概括转移给丙方事宜签署本协议；二、本协议签署生效后，各方同意丙方受让原协议中乙方所享有全部权利和承担全部义务，甲方继续根据原协议约定享有权利和承担义务等。2018年6月5日，xxxx公司与新xx公司签订了《权利转移协议》，约定：1.新xx公司同意将与张xx于2007年签署的《新xx大酒店餐饮项目承包经营合同》中约定的无偿拥有张xx投入到新xx大酒店所形成的有形资产的所有权全部无偿转让给xxxx公司所有；2.新xx公司同意将验收交接权委托给xxxx公司行使。2018年2月13日，xxxx公司向xx公司发出《搬离告知函》称，xxxx公司于2018年1月1日起承租并管理xx大酒店主楼、附楼（xx大厦前栋、后栋）及相关设施，并决定收回xx公司目前占用的区域，要求xx公司于7天内清理并腾空场地。2018年5月22日，xxxx公司再次向xx公司发函要求xx公司限期退房，并于2018年5月30日之前腾空场地。xx公司认为其对涉案房屋享有优先承租权，xxxx公司则要求xx公司限期腾空场地，双方由此产生争议。xx公司于2018年9月3日向一审法院起诉。另查明：1.双方确认xx公司承租的区域包含xx大酒店（曾用名）主楼一、二楼4100平方米及xx大厦（附楼）4000平方米房屋。上述承租区域现均由xxxx公司占有、使用。2.xx公司主张其实际经营至2018年春节，且自2017年10月以来多次申请续租，并要求参加竞标，后因xxx局口头承诺可确保续租而未参加竞标。3.庭审中，xxx局陈述其与新xx酒店公司就涉案房屋未约定优先承租权。4.xx公司主张招商文件、竞标文件及《xx大酒店（曾用名）租赁经营协议书》均载明“竞标人应充分考虑xx（原xx餐饮）的经营状况，负责处理好其原有经营户退出或加盟问题”，此即承诺xx公司享有优先承租权，而“同等条件”系xx公司继续租赁涉案房屋8100平方米；xxx局、xxx局培训中心则主张“同等条件”系公开参加竞标并整体租赁xx大酒店（曾用名）项目。5.2018年6月26日，xxxx公司向该院起诉，其第一项诉讼请求为判令xx公司及张xx腾空并向其交付占用的xx大酒店1楼、2楼部分区域。2018年11月12日，该院作出（2018）湘0111民初5414号民事判决，支持了xxxx公司的该项诉讼请求。xx公司不服向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院于2019年11月26日作出（2019）湘01民终3084号民事判决，驳回上诉，维持原判。经该院主持调解，双方当事人未达成一致协议。

一审法认为，本案争议焦点主要在于：一、xx公司就涉案房屋是否拥有优先承租权；二、xx公司是否有权确认《权利义务概括转移协议》无效；三、xx公司是否有权要求xxxx公司向其返还涉案房屋。现分别评析如下：一、关于xx公司是否享有涉案房屋优先承租权。优先承租权不是法律规定的权利，需要由当事人通过合同等方式明确约定。首先，xx公司根据张xx与新xx公司签订的《新xx大酒店餐饮项目承包经营合同》及与xxx局签订的《xx业大厦承包经营合同》承租了涉案房屋。其中，《新xx大酒店餐饮项目承包经营合同》约定“若甲方继续与湖南省xx业局签订xx大酒店承包经营合同时，优先乙方续租上述餐饮承包经营区域”，该条款规定了xx公司就主楼一、二楼4100平方米房屋享有附条件的优先承租权。合同期限届满之后，新xx公司并未继续与xxx局签订承包经营合同，故《新xx大酒店餐饮项目承包经营合同》约定的优先承租权条件未成就。而xx公司与xxx局签订的《xx业大厦承包经营合同》未明确约定xx公司享有优先承租权。其次，xx大酒店（曾用名）租赁经营项目公开招商文件公布的招商范围包含酒店主楼（总建筑面积20067.48平方米）及与xx大厦（附楼，分前后栋，总建筑面积6242平方米），公开参与竞标并整体租赁xx酒店（曾用名）项目为优先承租权行使的同等条件之一。xx酒店竞标后取得招商项目的整体租赁权，而xx公司未参与竞标且仅要求租赁涉案房屋8100平方米面积，明显与招商文件公布的招商范围及中标公示内容不属于同等条件。综上所述，xx公司主张对涉案房屋具有优先承租权，没有事实依据，该院不予支持。二、关于xx公司是否有权确认《权利义务概括转移协议》无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，xx公司应当与其诉讼请求及所依据的事实具有直接利害关系。本案中，xx公司并非《权利义务概括转移协议》的签订主体。经审查，xx公司对于涉案房屋亦不具有优先承租权，故xx公司与《权利义务概括转移协议》不具有法律上的利害关系，其主张《权利义务概括转移协议》损害了其权益，并要求确认协议无效，该院不予支持。三、关于xx公司是否有权要求xxxx公司向其返还涉案房屋。本案中，xx公司并非涉案房屋的所有权人，在涉案房屋的租赁期限届满后，xx公司未与xxx局和xxx局培训中心续签租赁合同，其对于涉案房屋的占有没有合同依据和法律规定，属于无权占有。故xx公司无权根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定行使占有物返还请求权，其要求xxxx公司返还涉案房屋的诉讼请求没有法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，判决如下：驳回xx公司的全部诉讼请求。本案受理费80元，由xx公司负担。

本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为，根据当事人之间的诉辩主张、结合举证、质证及庭审调查情况，本案的争议焦点有以下几个方面：

关于上诉人xx公司是否享有案涉房屋的优先承租权。本院认为，上诉人xx公司系根据《新xx大酒店餐饮项目承包经营合同》和《xx业大厦承包经营合同》取得了案涉房屋的承租人资格，故其应根据此合同主张权利和承担义务。其中，《新xx大酒店餐饮项目承包经营合同》约定的租赁期限为2007年10月17日至2017年12月20日，如新xx公司继续与湖南省xx业局签订xx大酒店承包经营合同时，上诉人优先可续租约定的餐饮承包经营区域。《xx业大厦承包经营合同》约定的租赁期限为2009年3月1日至2017年12月31日，此合同未约定承租人具有优先承租权。因此，租赁期限到期后，如续租条件未成就，上诉人xx公司不能享有优先承租《新xx大酒店餐饮项目承包经营合同》约定的承包经营区域的权利。结合本案事实，上诉人xx公司未提交优先承租条件成就的证据，故优先承租的条件未成立；而且被上诉人xxx局培训中心于2017年12月就案涉房屋公开招标，因此，上诉人xx公司并不享有案涉房屋的优先承租权，一审法院认定具有事实和法律依据。上诉人xx公司主张其享有约定和法定的优先承租权，对此，本院认为，合同约定的优先承租条件并未成就，而优先承租权亦未被目前生效的法律规定所确定，且被上诉人xxx局培训中心经过招标投标程序确定了新的承租人，被上诉人xx公司取得了中标资格。因此，上诉人xx公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于案涉《权利义务概括转移协议》的效力。本院认为，根据上文所述，租赁合同到期后，xx公司不再享有承租房屋的任何权利，出租人有权将房屋的租赁事务进行招标投标，xx公司可就租赁房屋与出租人协商或参加招标投标，以期取得承租权，但其既未参与竞标，出租人亦未同意续租，案涉房屋经过招标投标后，被上诉人xx公司与xxx局培训中心、xxxx公司签订《权利义务概括转移协议》，xxxx公司取得了案涉房屋承租权，该转让协议与上诉人xx公司无关，其无权请求确认该协议无效。上诉人xx公司主张被上诉人系恶意串通和非法转让，但未提供充足证据支持其主张。因此，上诉人xx公司的该上诉主张亦不成立，本院不予支持。

鉴于上诉人xx公司既不享有优先承租权，被上诉人xxxx公司亦取得了案涉房屋租赁权，故其诉请xxxx公司返还相关房屋亦无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人xx公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费80元，由上诉人湖南省xx文化有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  杨xx

审判员  何xx

审判员  程 xx

二〇二〇年十月十二日

法官助理马xx

书记员龙xx

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。